什么是改善型需求？

改善型需求是指居民因现有住房条件无法满足生活需求（如面积不足、功能不全、环境不佳等），通过置换或购买第二套住房来提升居住品质的行为。与“刚需”不同，改善型需求更注重空间舒适度、社区配套及生活便利性。

1、标准

面积标准：根据住建部相关研究，满足改善型需求的住房套均面积通常在90-120平方米，需具备多卧室、独立卫浴、储物空间等功能分区。

政策条件：部分城市要求原有人均住房面积低于当地平均水平，且新购住房属于“普通自住房”（如容积率≥1.0、面积≤120平方米等）。

2、改善型需求的分类

（1）按改善阶段划分

首次改善：从刚需过渡到舒适型，如从60㎡两居升级为90-140㎡三居，多选择高层或小高层的优质户型。

二次改善：追求更高品质，如选择花园洋房或大平层，注重社区绿化、智能化设施。

高端改善：以别墅或200㎡以上豪宅为主，关注私密性、景观资源及定制化服务。

（2）按驱动因素划分

家庭结构变化：如多孩政策、与父母同住等需求推动住房面积扩大。

收入提升：高收入群体对装修、科技住宅（如智能家居、绿色建筑）的需求增加。

政策支持：如降低二套房首付比例、税费优惠等政策刺激改善需求释放。

3、改善型需求的市场表现

（1）当前趋势

大户型热销：2024年数据显示，150㎡以上四居、五居产品成交量显著上升，尤其在超大特大城市，三房、四房户型占比超35%。

区域分化：一二线城市以品质改善为主，三四线城市则偏向面积改善。

（2）政策影响

金融支持：2023年国务院提出“支持刚性和改善性住房需求”，多地放宽公积金贷款额度，优化“卖旧买新”置换流程。

城市更新：老旧小区改造、城中村拆迁释放大量置换需求，推动改善型住房市场增长。